Как только владелец квартиры задумывается о продаже, не возникает и сомнений в том, что следует обратиться к риелтору. Специалист выполнит все по высшему разряду, найдет нужных покупателей и поможет оформить все документы. Но и комиссию при этом придется заплатить немалую. Многие риелторы берут 1 % от стоимости сделки. Несложно подсчитать, сколько денег теряет продавец. А ведь стоит лишь изучить некоторые нюансы, и жилье удастся абсолютно безопасно продать и без посредников. Итак, как продавать квартиру?

Проводим оценку недвижимости

Прежде чем разместить объявление о продаже квартиры, в первую очередь необходимо определиться с ее стоимостью. Этот момент является достаточно ответственным. Если поставить слишком низкую цену, сделка не получится выгодной. А вот жилье с завышенной стоимостью может стоять на продаже годами. Перед тем как продавать квартиры, стоит изучить рынок недвижимости в конкретном регионе. Для этого можно, к примеру, несколько дней полистать странички соответствующих порталов и форумов и поискать схожие объявления. Изначально можно выставить цену, которая будет ненамного превышать рыночную. Если спрос на недвижимость будет невысоким, указанную вначале сумму придется немного уменьшить.

Существует ряд факторов, которые влияют на окончательную стоимость квадратного метра. В первую очередь это месторасположение дома. Если жилплощадь находится в не особо престижном районе, где отсутствует хорошая транспортная развязка, продать ее по высокой цене не удастся. На стоимость может влиять также возраст дома, его этажность, наличие вспомогательных коммуникаций. Продать квартиру, менее 3 лет назад построенную, удастся гораздо быстрее и выгоднее. Ведь это практически новостройка. Имеет значение и вид из окна.

Уровень платежеспособности населения в конкретном районе также косвенным образом влияет на стоимость недвижимости. Слишком дорого не удастся продать жилье, если люди живут на минимальную зарплату. Даже те, кто заранее откладывает средства на приобретение недвижимости, стараются рассматривать варианты подешевле.

Как продать квартиру быстро и дорого?

Изменить уровень платежеспособности населения или же переместить жилплощадь в другой район не получится, ибо это выше ваших сил. Но вот немного повысить стоимость жилья все же можно. Необходимо сделать все, чтобы квартира визуально выглядела дороже. Большинство людей окончательное решение принимают только после осмотра потенциальной покупки. Если квартира будет выглядеть идеально, продать ее можно будет за хорошие деньги.

Простой косметический ремонт может существенно увеличить шансы на скорейшую продажу недвижимости. Стоит лишь переклеить обои, и привести в порядок балкон. Продать комнатную квартиру по цене двушки удастся, если сделать хороший евроремонт. Эту работу рекомендуется доверить настоящему профессионалу. Жилплощадь с дизайнерским ремонтом всегда стоит намного дороже. Эксперты посчитали, что после проведения простых отделочных работ стоимость недвижимости возрастает на 20-30 %.

Готовим квартиру к продаже

Перед тем как подавать объявление о продаже, стоит привести квартиру в надлежащий вид. Ведь потенциальные покупатели могут прийти на "смотрины" в любой момент. Как продавать квартиру, если она не убрана? У людей, которые захотят совершить сделку, останется не самое приятное впечатление.

В первую очередь необходимо устранить видимые недостатки. Это трещины, которые появились вследствие просадки дома, облупившаяся краска на батареях и подоконнике, а также поржавевшие трубы. Неработающая сантехника и подтеки в ванной комнате явно оттолкнут потенциальных покупателей. Кроме того, если в квартире давно не проводились ремонтные работы, будет присутствовать неприятный запах. От него стоит избавиться в первую очередь.

Захламленность помещения также следует устранить. Практически во всех квартирах присутствуют разные мелочи, от которых трудно избавиться. Это сувениры, привезенные из-за границы, пакеты с невостребованными вещами, старые мягкие игрушки и т. д. Все это является памятью для владельца жилплощади. А вот для потенциального покупателя эти "ценности" покажутся хламом. Тем, кто твердо решил продать квартиру без посредников, стоит вывезти все ненужное в гараж. В помещении должно находится минимум вещей. Нужно оставить лишь мебель и средства первой необходимости.

От некоторых предметов мебели также придется избавиться. В первую очередь это делается для того, чтобы визуально расширить пространство. Кроме того, потенциальный покупатель наверняка захочет расставить мебель по-своему. Необходимо создать все, чтобы другой участник сделки смог проявить свою фантазию. Хорошо, если на момент продажи удастся вообще переехать в другое место. Почему? Все просто. Срок продажи пустующей квартиры уменьшается в несколько раз.

Правильно составляем объявление

Каждый знает, что двигателем торговли является реклама. Продажа недвижимости - не исключение. А в качестве рекламы выступает объявление. Нужно разместить информацию о продаже в различных газетах и на электронных ресурсах. При этом стоит немного потратиться, чтобы объявление выделялось среди множества других. Продать квартиру без посредников быстро позволит качественный текст. Можно придумать яркий заголовок, который привлечет потенциальных покупателей.

Основной текст объявления должен быть максимально информативным. Потенциальный покупатель хочет получить ответы на все свои вопросы. Тем, кто стремится продать квартиру в Москве, стоит не только описать район, но и указать его преимущество. Если в пяти минутах ходьбы от дома находится станция метро, об этом обязательно нужно вспомнить. Всю информацию необходимо вписывать компактно, небольшими предложениями. Слишком длинный и нудный текст не заинтересует покупателя.

Объявление, конечно, должно быть составлено грамотно. При необходимости можно воспользоваться услугами корректора. Специалист не только исправит орфографические, речевые или пунктуационные ошибки (если таковые имеются), но и подскажет, как правильно составить предложения.

Как еще рекламировать объект недвижимости?

Если продать квартиру в Москве или другом городе необходимо срочно, надо использовать любые возможности. Можно разместить информацию о продаже на телевидении или радио. Существуют также абсолютно бесплатные способы рекламы. Объявление можно повесить на двери подъезда или окне автомобиля. Тот, кому нужна квартира в конкретном районе, обязательно прочтет информацию о продаже.

Итак, объявления составлены, оформлены и расклеены/размещены в газете, интернете, на радио и т. д. Что дальше? Как только информация о продаже стала доступна потенциальным покупателям, нужно быть готовым к тому, что появится огромное количество звонков. Хорошо, если в объявлении вы уточнили, в какое время лучше звонить. Возможно, стоит продавать квартиру в период отпуска. Это время можно будет полностью посвятить вопросам совершения сделки. Старайтесь уделить максимум внимания каждому клиенту. Чем большим будет количество людей, с которыми вы пообщаетесь, тем выше вероятность, что жилье будет продано в ближайшее время.

Как и когда организовать просмотр?

Осмотр квартиры - это важный шаг. Только после того, как клиент увидит недвижимость воочию, он примет решение о совершении сделки. Стоит ли продавать квартиру, если она не приведена в порядок? Этот вопрос мы уже поднимали. Еще раз напомним: отсутствие ремонта и должной уборки сыграют не в пользу продавца.

Стоит быть готовым к тому, что, кроме потенциальных покупателей, квартиру захотят посетить риелторы. По телефону они таковыми, скорее всего, не представятся. Но стоит им переступить порог дома, как они тут же начнут предлагать свои услуги. Продать новую квартиру можно и без помощи посредников. Но если жилье не имеет презентабельного вида, а совершить сделку нужно побыстрее, есть смысл воспользоваться помощью специалистов.

Кроме риелторов, по объявлению могут приходить также и те, кто привык зарабатывать деньги незаконным путем. Под видом потенциальных покупателей бандиты проникают в дом, изучают поведение владельца, смотрят, какие ценности имеются в квартире. Если человек, который пришел посмотреть жилплощадь, кажется подозрительным, попросите предъявить паспорт. Договориться о том, чтобы покупатель взял с собой документы, можно еще в телефонном режиме. Порядочного человека такая просьба не испугает. А вот большинство «ненастоящих» покупателей приходить не захочет.

Стоит тщательно выбирать время для организации просмотра. В идеале это должно быть светлое время суток. Если днем организовать встречу не удается (например, клиент работает допоздна), пригласите друга или соседа. Таким образом можно обезопасить себя от сомнительных личностей.

Осмотр помещения в темное время имеет свои преимущества. Если в квартире присутствуют недостатки, потенциальный покупатель их попросту может не заметить.

Какие нужны документы?

Если покупатель готов совершить сделку купли-продажи, настает черед оформления документов. Стоит заранее привести в порядок паспорт владельца квартиры и технический паспорт помещения, в котором будут указаны основные параметры. Нельзя также продать квартиру без согласия прописанных в ней членов семьи. Исключением являются лишь дети младше 18 лет. Дополнительно понадобятся такие документы: справка о состоянии лицевого счета, выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета, справка из налоговой инспекции.

Продавец и покупатель на этапе подготовки документации составляют предварительный договор. В это же время вносится залог за квартиру. Это будет гарантией честных намерений покупателя. Стоит ли сейчас продавать квартиру без залога - решить сложно. Оформление всех необходимых бумаг - затратная процедура. При этом большинство справок действуют не больше месяца. Если покупатель в последний момент откажется от сделки, деньги будут потрачены впустую. Залог же покупателю не возвращается.

Продаем квартиру в ипотеке

Любые сделки с ипотечной недвижимостью могут совершаться только лишь после согласования с финансовым учреждением, с которым был заключен кредитный договор. В первую очередь продавец должен получить соответствующее разрешение в банке. На следующем этапе определяется точная сумма, которую владелец жилья должен вернуть финансовому учреждению. Это разница между общей суммой кредита с процентами и теми деньгами, которые хозяин квартиры уже успел заплатить.

Важно! Можно продать квартиру в ипотеке лишь в том случае, если потенциальный покупатель будет осведомлен о заключении договора с банком. Финансовое учреждение выдает специальную справку, которая подтверждает законность продажи недвижимости. А дальше все просто. Процедура проходит так же, как и при продаже обычной недвижимости. Продавцу необходимо собрать все документы и получить согласие родственников, прописанных в квартире.

Как продавать квартиру, если она принадлежит нескольким собственникам?

Продать долю квартиры возможно. При этом сделка имеет огромное количество нюансов. Ее нельзя сравнивать даже с продажей комнаты в общежитии или в Проблема в том, что определить границы доли достаточно сложно. Совладелец помещения может занимать целую комнату. Но это не означает, что он является ее законным владельцем.

Можно лишь в том случае, если жилье приватизировано. При этом все помещение будет иметь общий лицевой счет. Согласно законодательству РФ, квартира, которая находится в собственности нескольких человек, может быть продана только лишь по согласию всех их. Право приобрести долю в первую очередь получает совладелец.

Жена имеет возможность продать мужу квартиру или ее долю. С посторонним покупателем может быть заключена сделка только лишь по согласованию с прописанными на этой жилплощади. Владельцам жилья приходит извещение, в котором указывается информация о предстоящей продаже. Если в течение месяца другой собственник не примет решения о приобретении продаваемой части, она может быть предложена посторонним лицам.

Не все знают, можно ли продать долю квартиры, если в ней проживают несовершеннолетние дети. Ответить на этот вопрос сложно. Каждая ситуация индивидуальна. Решение может приниматься в судебном порядке, если хозяева не смогут согласовать детали.

Как правильно составить договор купли-продажи?

Перед тем как продавать квартиру, необходимо уточнить правильность оформления основных документов. Когда будет найден покупатель, это поможет заключить договор купли-продажи гораздо быстрее. Это основной юридический документ, в котором описываются нюансы сделки.

К основным данным договора относятся стоимость недвижимости, описание предмета сделки. Кроме того, в нем указываются паспортные данные сторон, а также перечисляются документы, которые необходимы для продажи недвижимости. Если покупатель предварительно вносил задаток, эта информация также отображается в договоре. В основном документе купли-продажи недвижимости описываются обязательства сторон, их взаимные соглашения, а также указывается дата совершения сделки.

Именно договор купли-продажи является основным документом, по которому могут передаваться деньги. Если производится безналичный расчет, это обязательно нужно указать. Также вносятся данные о финансовом учреждении, через которое оформляется сделка, и номер счета.

Кризис - он и в Африке кризис

Многие сегодня интересуются, стоит ли продавать квартиру в 2015 году? И это неудивительно. Экономическая ситуация в стране остается нестабильной. Сказывается это, в первую очередь, на рынке недвижимости. Вопрос о том, стоит ли сейчас продавать квартиру, не возникает разве что у тех, кто собирается выехать за границу. В этом случае от недвижимости необходимо избавиться как можно быстрее. При этом стоимость жилья может быть существенно занижена.

За последний год цены на рынке недвижимости выросли на 10 %. При этом средняя заработная плата россиян осталась прежней. Людям приходится существенно экономить, чтобы накопить нужную сумму. С этим связано снижение активности на рынке недвижимости. Эксперты прогнозируют, что сделок в 2015 году будет совершаться гораздо меньше. Таким образом, уже нельзя решать вопрос по принципу «дорого продам квартиру». Вторичное жилье за последние несколько месяцев существенно упало в цене. Тем, кто хочет продать недвижимость выгодно, стоит подождать еще несколько лет. Аналитики надеются, что скоро экономическая ситуация в стране стабилизируется.

Напоследок кратко рассмотрим еще один вариант. Все больше молодых семей предпочитает приобретать недвижимость от застройщика. Это еще больше усугубляет ситуацию на Привлечь покупателя можно лишь идеальным месторасположением и евроремонтом. При этом цена квартиры должна быть существенным образом занижена. Продавец рискует потерять более 15 % от реальной стоимости жилья.

Последнее обновление: 16-02-2019

Прежде чем назначать высокую цену, посчитайте в какие потери обойдется простой квартиры хотя бы 6 месяцев.

Способы как оценить стоимость квартиры перед продажей

  • Заказать оценку – услуга стоит несколько тысяч рублей. Есть смысл делать, если у вас не типовое жилье.
  • Посмотреть самостоятельно по чем продают в вашем районе и доме квартиры, поставить столько же. Важно! Квартиры должны быть похожи по параметрам: состояние, площадь, расположение и т.д.
  • Наберите в поиске “домофонд оценка квартиры” – увидите сервис с помощью которого можно посмотреть среднюю цену на квартиру в вашем доме на основе статистики объявлений.

Если в вашем районе квартиры стоят в среднем 2 млн. рублей , то продать дороже можно только при условии что именно ваша квартира чем-то выделяется , имеет какое-то преимущество. Как правило это ее состояние, ремонт и уже потом сторона расположения, этаж.

Пример – плюсы и минусы моей квартиры.

  • 1-комнатная квартира на 2-м этаже – удобно для пенсионеров и семей с маленькими детьми
  • юго-восточная сторона с видом на пригорок с деревьями
  • летом не жарко и вдалеке от дороги, не смотришь в окна соседнего дома как в соседних домах
  • удобная планировка – комната и кухня большие, сан. узел раздельный и также большой
  • новый кирпичный дом
  • НО, огромный минус – частично сделан ремонт в комнатах и полностью нужно все менять в ванной

При всех своих достоинствах , отсутствие ремонта в сан. узле перевешивает плюсы. По деньгам ремонт обойдется в 60 000 – 100 000 рублей + несколько месяцев работы.

В итоге , при средней цене в 1 900 000 рублей, проще было скинуть 100-200 тысяч, чем тратить почти год и терять деньги на других расходах.

Важное уточнение – все эти расчеты нужны именно вам , чтобы понимать по какой цене будет выгодно продать квартиру и какую скидку сможете сделать. Если ваша квартира существенно выигрывает по своим параметра (ремонт, расположение) перед другими вариантами, то ставить цену ниже не стоит.

Изначально размещайте объявление о продаже выше той суммы которую насчитали, по мере того как к вам будут ходить на просмотры люди и станет ясно насколько квартира привлекательна – скорректируете объявление.

Как подготовить квартиру чтобы продать быстро и дорого?

Следующим шагом будет подготовка квартиры к продаже. Не важно, живете вы в ней, сдаете или стоит пустая.

Совет №1 – Вещи нужно убрать по максимуму

Лучше достать их после просмотра, чем они будут отвлекать внимание и создадут ощущение захламленности квартиры у потенциальных покупателей. Самый показательный пример – это заставленный балкон, лоджия. Как правило данное пространство превращается в склад.

На фото ниже наглядный пример захламленной лоджии.

Конечно все понимают что после продажи квартиры все это будет убрано, но первое впечатление будет подпорчено.

Совет №2 – Все видимые недочеты исправить

Вымыть окна и сантехнику. Если есть плесень в ванной, то удалить. Обои подклеить. Замки должны открываться с первого раза без заеданий.

Казалось бы мелочи, но эти мелочи способны очень сильно повлиять на решения о покупке.

И вы даже не узнаете, когда не вымытое окно создало впечатление, что в квартире темно. Поэтому покупатель решил посмотреть другие варианты.

Вот так выглядела квартира после того как мы съехали и начали в ней делать ремонт. Понятно что показывать в таком состоянии не стоит.

После того как были удалены все обои, кухня немного преобразилась, но все равно было много вопросов. После нескольких месяцев показов решили все же обои поклеить.

Думаю если бы поклеили обои сразу, то продали квартиру быстрее. Также нужно было оставить старый кухонный гарнитур, чтобы не было совсем пусто.

Совет №3 – Приберитесь на лестничной площадке

Первое что бросается в глаза – это состояние подъезда. Одно дело когда заходите в светлый и чистый подъезд и совсем другое когда стены исписаны и горит одна тусклая лампочка. Замена лампы обойдется в 50-200 рублей, но может принести вам в 1000 раз больше при удачной продаже.

Пример из личного опыта.

Смотрели с супругой квартиру, ремонт был хороший, дорогой. Но пока поднимались по лестнице, то увидели исписанные стены, кучи мусора, сигнализацию на дверях.

Думаю понятно какой вывод мы сделали. Пошли смотреть квартиры дальше, в другом доме и районе.

Исписанные стены также можно закрасить за свой счет, договориться с управляющей компанией или ТСЖ. Банка краски обойдется в пару сотен рублей. Выше уже описал почему это выгоднее чем показывать все как есть.

На что обращают внимание при просмотре квартиры

Ниже перечислены основные моменты на которые смотрят, чем интересуются. На это же нужно обратить внимание и продавцам.

  1. Ванная комната – данное помещение требует больше всего времени и денег на ремонт. Если нет кафеля или его нужно менять, то это огромный минус. Тоже самое касается и сантехники, как минимум все нужно отмыть до блеска.
  2. Кухня – если оставляете гарнитур и бытовую технику, то это плюс так как занимает по расходам второе место при обустройстве жилья.
  3. Потолки, обои, полы – на это смотрят, но не так пристально + можно всегда замаскировать недостатки. Да, да – именно замаскировать, в дальнейшем все равно переделают под себя.
  4. Планировка, расположение и инфраструктура – вытянутые, неудобные комнаты; маленькая кухня; совмещенные комната и кухня; узкий коридор; окна выходят на север и в квартире темно; расположение рядом с шумной дорогой и т.п. Все это также влияет на принятие решения. Вариантов как это исправить не особо много: сделать перепланировку, разместить мебель так чтобы компенсировать недостатки, не показывать квартиру днем.
  5. Готовность квартиры к продаже – документы, оплаченная коммуналка, выписанные жильцы. Все это будет отдельным плюсом, покажет вас как ответственного продавца и вызовет больше доверия, для многих имеет важное значение.

Для кого-то решающим является хороший ремонт и не важно расположение дома. Для кого-то главное – это планировка квартиры, а ремонт все равно будут делать под себя. Хотя таких покупателей существенно меньше.

Примеры :

  • Так как квартира на втором этаже, то ходили в основном пожилые люди. Но как только видели что в ванной нужен ремонт, то либо начинали сильно скидывать цену, либо просто уходили подумать.
  • Очень много вопросов по документам задавали покупатели которые в итоге и приобрели квартиру. Как выяснилось, один раз они уже обожглись при покупке.
  • Кухонные гарнитур продал сразу, но как выяснилось в дальнейшем, было бы лучше оставить. Во-первых: пустая кухня смотрится намного меньше; во-вторых: многие на первое время были бы не против купить уже обустроенную квартиру.

Все выше описанные факторы влияют на цену. Либо она будет соответствовать квартире, либо будите долго искать покупателя.

Как лучше продавать квартиру, самостоятельно или с помощью риэлтора?

Следующий шаг – это определиться как вы будите продавать.

2 варианта:

  1. делать все самостоятельно
  2. заплатить деньги риэлтору, агентству недвижимости

Если решили продавать сами , то важно понимать что придется тратить время на показы, ездить по вечерам, как правило в час пик. Если все еще живете в квартире, то это намного упрощает процесс, но обязательно нужно привести все в порядок.

Если решили воспользоваться услугами риэлтора , то выбирать нужно очень внимательно кому отдаете ключи так как способов манипулировать достаточно много (об этом расскажу дальше). От этого человека будет зависеть продадите квартиру быстро и без проблем в дальнейшем, или потратите время и деньги впустую.

Если подвести итог , то продавать квартиру через риэлтеров имеет смысл в следующих случаях:

  • если ваше время стоит дороже
  • нет возможности заниматься продажей лично
  • сделка сложная, много нюансов

Самостоятельная продажа позволила бы сэкономить порядка 15 000 – 35 000 рублей, но при условии быстрой продажи и у вас нет кредитов по которым приходится платить проценты.

Где размещать объявления о продаже квартиры и что писать?

Привожу сравнение вариантов размещения объявления о продаже квартиры, плюсы и минусы.

Интернет

Сейчас каждый может самостоятельно разместить объявление. Выбирать стоит популярные площадки типа авито, циан, домофонд (чтобы найти сайты, просто введите данные название в поиске). Также желательно опубликоваться на местных, городских площадках и форумах.

В дальнейшем многие агенства недвижимости разместят уже на своих сайтах данную информацию и периодически будут звонить, проверять актуальность.

Из минусов , большая конкуренция и нужно как-то привлечь внимание покупателя. Как правило первые несколько дней объявление располагается на видном месте, а затем заменяется другими. Придется оплачивать рекламу, если хотите вернуть объявление на видное место.

Пара советов:

  1. Как правило в первые дни публикации дают скидку на платное размещение, рекомендую воспользоваться, так дешевле на 30-50%.
  2. Ставьте срок жизни объявления меньше, когда он истечет, то можно заново опубликоваться и бесплатно выделиться.
  3. На некоторых площадках периодически можно менять описание и таким способом поднимать наверх объявление. Единственное, лучше меняйте фото или описание, мелкие правки модераторы могут не пропустить.
  4. Лучше оставлять не основной номер телефона, специально купите сим-карту для объявлений. Будите понимать что звонят именно по продаже квартиры и так безопаснее (сейчас у многих к основным номерам привязаны интернет-банки).
  5. При размещении объявлении обязательно регистрируйтесь – это позволит при необходимости менять и обновлять информацию в объявлениях. Если разместите без регистрации, то потом ничего сделать не сможете.
  6. Обязательно записывайте где публикуете объявления о продаже квартиры.

Окна квартиры

Сделать можно следующим образом . Если квартира находится не высоко, то можно на листках формата А4 написать хоть от руки, по одной букве свои номер телефона и слово “продам”. Приклеить на окна.

Если этаж высокий , то либо заказывать печать, либо взять белую ткань и написать краской.

Звонят как правило люди у которых рядом живут родственники или знакомые. Часто приходили смотреть пенсионеры, хотели купить квартиру по ближе к детям и внукам.

Другой вариант – это просто нравится район или дом. Когда ходят смотреть в соседние квартиры и видят объявление на окнах, то позже перезванивают.

Можно продублировать на доске объявлений в своем доме и соседних, только придется периодически клеить новые листики, так как их будут срывать.

Газеты, журналы и другие бесполезные места

Газеты, журналы – не использовал, считаю что они уже себя изжил. Интернет успешно заменяет. Плюсов никаких.

Агенства недвижимости

Как уже написал выше, если разместить объявление в интернете на популярных площадках, то риэлторы сами будут использовать ваше объявление и предлагать покупателям. Им самим это выгодно, чем больше вариантов предложат, тем больше вероятность заработать, если не на продавце, то хотя бы на покупателе.

Если подвести итог, то 80% приходили смотреть по объявлению в интернете, 20% по объявлению на окнах. Других рабочих вариантов не нашел.

Торговаться или нет при продаже квартиры? Как это делать?

В процессе продажи приходилось общаться с различными людьми и абсолютно все торгуются и рассчитывают на скидку .

Поэтому можно пойти двумя путями:

  1. поставить минимальную цену и давать небольшую скидку
  2. завысить цену и снижать во время торга до оптимально для вас

В первом случае вам каждый раз придется обосновывать что цена и так уже минимальная, для многих покупателей торг является неотъемлемой частью процесса покупки квартиры и без него могут просто уйти.

Во втором случае у вас будет маневр, всегда можете начать скидывать цену понемногу и в итоге дойти до минимальной, а если повезет, то продадите дороже. Но нужно также понимать, что более высокой ценой отсекаете часть потенциальных покупателей, которые имея определенный бюджет, не будут смотреть вашу квартиру. Это в свою очередь может увеличить сроки продажи, что приведет к дополнительным расходам, лишней трате времени.

Пример из личного опыта.

Сначала выставил квартиру за 2150 тыс. рублей, подождал пару недель, но показов не было. Снизил цену до 2070 тыс. рублей, было несколько просмотров, но безрезультатно, торг предлагал не большой. Начал снижать дальше цену , выставил за 1900 тыс. рублей – люди начали смотреть квартиру чаще, но уходили так как в ванной не был сделан нормальный ремонт.

Было одно предложение о покупке за 1850 тыс. рублей, но от него отказался. У покупателей не было денег на первоначальный взнос и им требовалось завышение цены для получения ипотеки. Есть такая схема, подробнее напишу ниже в пункте о безопасности при продаже квартиры.

Последняя попытка , выставил за 1800 тыс. рублей, но в итоге скинул до 1700 тыс. рублей во время торга. За эту цену и продал, дальше ждать уже не стал потому что и так уже прошло 6 месяцев с начала продаж и чем дольше квартира не продавалась, тем больше терял денег. Коммуналка + проценты по ипотеке + личное время + упущенная выгода (аренда, депозит).

Важно следующее:

  1. Цена должна быть адекватной. Сейчас намного проще найти и сравнить различные варианты, поэтому вряд ли удастся продать квартиру с ремонтом эконом класса, если в соседнем подъезде за те же деньги предлагают квартиру которая намного лучше.
  2. Торговаться будут , но не стоит закладывать сверху слишком большую сумму – это увеличит срок продажи квартиры. Хотя, если ваши потери при этом минимальны, то почему бы и не подождать.
  3. Обязательно продумайте все что будите рассказывать о квартире, как плюсы так и минусы.
  4. Торговаться есть смысл только если у человека есть реальные намерения купить, а ни когда спрашивают ради любопытства.
  5. Лучше чтобы покупатель назвал цену первым.

Что касается вопроса “как торговаться” , то в данном случае могут быть разные подходы. Слишком много нюансов.

  1. Возможно у вас хорошая квартира, которая даже при более высокой цене уйдет через месяц и вам не куда спешить – это один вариант.
  2. Или вам нужны срочно деньги, а в квартире не помешало бы обновить ремонт – тут уже вы в более слабом положении во время торга.

Единственный совет, если совсем не представляете как торговаться – сходите на рынок и потренируйтесь, почувствуйте что это такое.

Какие люди приходят смотреть квартиру?

В зависимости от того кто к вам пришел, следует выстраивать свое поведение. Многое зависит от уровня достатка и потребностей. Покупатели которые ищут квартиру за 2 млн. рублей будут отличаться от покупателей которые готовы потратить 5 млн. рублей.

Вот некоторые наблюдения относительно тех кто ищет квартиру за 2 млн. рублей, хотя не исключаю отличия.

  1. Пенсионеры . Смотрят квартиры на нижних этажах, с готовым ремонтом. Так как продавал квартиру на 2-м этаже, то процентов 60% были именно пенсионеры. Смотрели себе, родителям или детям. В итоге квартиру купил мужчина для своих родителей.
  2. Молодые семьи . Если с детьми, то наличие лифта обязательно, либо смотрят нижние этажи. Если ипотека, есть дети, то нужна квартира только с ремонтом. Если детей нет и денег не много, то могут поступиться ремонтом за хорошую скидку.
  3. Родители ищут для детей . В данном случае все отличаются, нужно смотреть непосредственно при общении. Хотя низкая цена и хороший ремонт всегда и для всех будут считаться плюсом.
  4. Риэлторы . Смотрят быстро, могут сделать фото, сами знают что смотреть и о чем рассказывать покупателям.
  5. Знакомые покупателей . Не особо заинтересованы, сделают фото и на этом все. Особо тут ожидать ничего не стоит.

Заранее продумайте о чем будите рассказывать покупателям во время показа квартиры. У вас будет немного времени чтобы произвести хорошее впечатление. Составьте список плюсов и ответов на вопросы которые могут возникнуть.

Как обезопасить себя при продаже квартиру?

Продаем не какую-то безделушку за пару тысяч рублей, которую не страшно потерять даже вместе с деньгами. Продаем квартиру на покупку которой тратится не один год жизни. Поэтому нужно серьезно отнестись к безопасности, как юридической так и личной.

Правила которые нужно соблюдать, полезно знать как продавцу так и покупателю:

  1. Хотя бы поверхностно представлять как проходит процесс купли-продажи недвижимости.
  2. Если есть какие-то нюансы, сложные моменты, то лучше обратиться к юристам. К примеру , квартира куплена с помощью материнского капитала, несколько собственников, продавалась за короткий период несколько раз и т.п.
  3. Если вас торопят заключить сделку, то нужно быть в двойне осторожнее. Лучше упустить возможность, чем потерять деньги/квартиру или все вместе.
  4. В договоре должны быть учтены все нюансы, типовой договор – это шаблон, который можно и нужно править, но править со знанием дела.
  5. Не экономить на безопасности. Лучше оплатить услуги юриста или банку за аккредитив, чем потом бегать по судам.
  6. Личная безопасность также важна. Бегать по городу с сумкой наличных не самый лучший вариант.
  7. Не стоит полагаться на юристов, минимальные действия по проверке покупателя/продавца можно сделать самостоятельно. Юристов и риэлторов с которыми планируете работать стоит также проверить, хотя бы по отзывам в интернете.

Мошеннических схем достаточно много, также достаточно много способов лишиться денег и времени на сопутствующих услугах (хотя суммы и будут меньше).

Продажа на контрасте – безобидный вариант обмана.

У вас квартира с плохим ремонтом, долго не можете продать и решаете обратиться к риэлторам. За счет вашей квартиры будут продавать другие, с лучшим ремонтом. Показы конечно будут, но с заведомо известным результатом. Деньги вы заплатите и проконтролировать это никак не сможете. Разумеется в приведенном примере квартиру также будут показывать и тем кто в ней заинтересован.

Продажа с завышением цены.

У покупателя нет денег на первоначальный взнос. Вы ставите цену выше и пишете расписку что получили часть денег. Банк дает недостающую сумму (разумеется там об этом не знают).

Пусть продаете квартиру за 2 млн. рублей, а банк требует первоначальный взнос 15%. Тогда в банк сообщается что квартира стоит 2.4 млн. рублей, а в расписке указывается что вы получили 400 тысяч рублей. Банк выдает продавцу 2 млн. рублей как и предполагалось изначально.

В данном случае риски несут обе стороны. Покупатель передает в банк недостоверную информацию, продавец этому способствует. Что будет если сделка сорвется и кто-то пойдет в суд.

Как составить документ чтобы застраховаться обеим сторонам? Если знаете – пишите в комментариях, я ответа не нашел и поэтому от такого варианта отказался.

Читайте статью какие бывают и на какие моменты обратить внимание чтобы обезопасить себя.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры – последовательность.

Ранее уже описывал весь процесс покупки квартиры в ипотеку глазами покупателя

Ниже последовательность со стороны продавца:

  1. Квартира подготавливается к продаже (уборка, мелкий ремонт, погашение всех долгов, подготовка и сбор документов). Старые долги по коммуналке после смены собственников не переходят на нового владельца.
  2. Делаются фото и размещаются объявления на различных площадках (интернет, балкон дома)
  3. Показываете квартиру. В процессе общения с потенциальными покупателями анализируете на что смотрят, что нравится, а что нет. Корректируете условия.
  4. Покупатель найден, заключаете предварительный договор купли-продажи, берете задаток чтобы сделка не сорвалась. По ссылке пример предварительного договора
  5. Если пришли ипотечники, то готовите документы для банка (оценка, договор по форме банка) – занимает от 2 до 3 недель. Если пришли с наличными, то готовится договор купли-продажи – занимает пару дней.
  6. Договариваетесь о дате сделки. Едете либо в банк (если электронная регистрация, стоит 5000 рублей), либо в МФЦ. Подписываете договора.
  7. Если ипотека – часть денег получаете в момент подписания договора, оставшуюся после перехода права собственности. Если наличные – подписали договор и сразу получаете деньги, есть еще вариант оформить сделку через ячейку или аккредитив чтобы обезопасить себя.
  8. Получили деньги – отдаете ключи и все что прописано в договоре. Будет не лишним составить акт приема-передачи квартиры, чтобы не возникло в дальнейшем спорных моментов.
  9. Позвоните в компании которые предоставляли какие-либо услуги на старой квартире и отключитесь (сигнализация, интернет и т.п.), новый владелец переоформит все на себя.
  10. Не забыть заплатить в срок налог на недвижимость и подать декларацию в ФНС.

На этом все заботы заканчиваются. Остается найти правильное применение деньгам полученным после продажи квартиры.

Пример из личного опыта.

Саму сделку купли-продажи квартиры оформили через МФЦ, со стороны покупателя участвовало агенство недвижимости. Деньги передавали через Сбербанк, у них есть новая услуга “Безопасная сделка”. Это своего рода аккредитив, но только никому не нужно после регистрации бегать с документами, они сами отслеживают переход права собственности, а затем переводят деньги в течение суток. Удобно, хотя это добавляет 1 неделю с момента оформления договора и до момента получения всей суммы. Деньги вместе с покупателем все равно ложим в отделении банка на счет, хотя можно было получить сразу. Но так показалось безопаснее для всех на случай если сделка сорвется. Стоила услуга 2000 рублей, поделили поровну.

Оставил в квартире немного мебели, старую плиту. На одном из счетчиков была сорвана пломба – поменял перед оформлением документов. Оплатил за последний месяц всю коммуналку и чеки отдал покупателю.

После получения денег отдал ключи. Полученными деньгами погасили большую часть ипотеки.

Если остались вопросы по продаже квартиры или какие-то моменты не затронуты, напишите в комментариях, постараюсь ответить подробнее, дополнить данную статью.

Принимая решение о продаже квартиры, большинство владельцев обращаются в агентства недвижимости или к частным риэлторам, из опасения быть обманутыми и потерять квартиру или деньги. Естественно, работать со специалистом надежно, но дорого. Для тех, кто не имеет средств на оплату услуг посредника или желает сэкономить – статья расскажет о том, как продать квартиру самому.

Самостоятельная продажа – выгоды, риски, особенности

Главная выгоды при самостоятельной продаже квартиры вроде очевидна – существенная экономия денег, которые пришлось бы заплатить риэлтору за работу, которую можно выполнить самостоятельно. Однако ситуация не столь однозначна, как кажется, если разобраться.

Безусловно, выгодна самостоятельная продажа квартиры тем, кто нуждается в свободных деньгах и не собирается срочно приобретать жилье для себя. Иными словами, если есть где жить – можно продавать квартиру самому.

Выгоден вариант такой продажи и при переезде в другой город (село), приобретении жилья у застройщика или покупке недвижимости в другой стране. Дополнительные наличные деньги, в этом случае, будут абсолютно не лишними.

Ситуация, в которой самостоятельная продажа может быть невыгодной выглядит следующим образом: после продажи собственной квартиры необходимо срочно приобрести другое жилье на вторичном рынке.

Дело в том, что более 85% квартир на этом рынке продаются через посредников и оплачивать их услуги придется в любом случае. Так вот, если бы риэлтор проводил одновременно обе сделки: продажу старого жилья и подбор нового – это обошлось бы гораздо дешевле, нежели комиссия за единственную сделку по покупке. Поиски же самостоятельного продавца нужной квартиры могут затянуться на месяцы, в течение которых полученные с продажи деньги рискуют обесцениться.

Кроме того, самостоятельная продажа потребует значительных затрат времени, поэтому заниматься ею желательно в отпуске или подготовить начальство к частому использованию отгулов. Если выгода от сделки компенсирует все неудобства и риски – можно начинать самостоятельную продажную процедуру.

Видео о продаже квартиры без риэлтора

Продажа квартиры – этапы проведения сделки

Правильная оценка помещения

Одним из главных факторов, влияющих на успех проведения сделки, является правильная и обоснованная установка цены на квартиру. Следует знать, что квартирное ценообразование зависит от многих факторов:

  1. Метраж и планировка – пожалуй, одни из самых значимых параметров, влияющих на цену. Чем больше метраж и удобнее расположение жилых помещений, тем дороже оценивается квартира. Большую роль будет иметь число и изолированность комнат, наличие балкона/лоджии, характеристики санузла (совместный или раздельный), величина прихожей или коридора и т.д.
  2. Район расположения, благоустройство и наличие инфраструктуры в прилегающей области. Чем дальше от центра, тем меньше цена (бывают исключения), чем беднее инфраструктура (магазины, школы, места развлечения и т.д.) и удобство транспортного сообщения, тем дешевле стоимость квартиры.
  3. Техническое состояние дома и его тип , а также положение внутри самой квартиры. Более новые дома с ценятся дороже, чем стандартные «коробки» устаревших образцов.
Кроме перечисленных моментов, на стоимость влияет еще множество мелочей: охрана и безопасность территории, состояние двора и вид из окна, спокойные или шумные соседи и т.д.

Для того чтобы установить оптимальную цену, нужно провести сравнительный анализ предложений, аналогичных вашему, на основных городских порталах недвижимости и в профильных журналах. Исходя из полученных данных, можно «играть» ценой: если имеется время и продаже неспешная – назначить цену, близкую к максимальным значениям, если сроки поджимают – цена объявляется ниже средней. При отсутствии покупательского интереса, цена постепенно снижается.

Предпродажная подготовка квартиры и документов

Внутреннее состояние квартиры влияет, конечно, на её стоимость, но тут есть свои нюансы. Не стоит делать в квартире капитальный евроремонт – он в большинстве случаев неоправдан. Новые хозяева все равно будут переделывать что-то под себя и не захотят слишком сильно переплачивать за внутреннюю отделку квартиры. В идеале, стоит сделать косметические доработки в помещении, проверить состояние канализации, сантехники, электрики и привести их в приемлемый вид.

Квартиру стоит максимально разгрузить, делая её визуально просторнее, освободить от хлама балконы, прихожие и коридоры. Определенное внимание стоит уделить и прилегающим к квартире окрестностям: лестничной площадке, входу в подъезд, лифту. По возможности им необходимо придать цивилизованный вид.


Полный комплект документов для продажи заранее готовить не стоит, ведь срок действия многих бумаг сильно ограничен.

Однако наличие документов длительного действия следует проверить и заказать их дубликаты в случае отсутствия:

  • Свидетельство о собственности на помещение, а также документы подтверждающие имеющиеся права (договора продажи, дарения, передачи в собственность).
  • Технический и кадастровый паспорта на квартиру со всеми полагающимися приложениями (чертежами, схемами, перепланировками, размерами).
  • Выписка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии обременений, претензий и судебных исков на квартиру.
  • Справка из МИФНС об отсутствии долгов по налогу на дарение/наследство на квартиру.
  • Согласие на продажу супруга/супруги, если квартира приобреталась гражданами, состоящими в браке.
    Позже, на стадии оформления согласованной сделки, к списку нужно будет добавить еще несколько бумаг:
  • Разрешение органов попечительства – если в число собственников входит несовершеннолетнее лицо.
  • Справку формы №9 – сведения о прописанных/выписанных жильцах.
  • Справки о состоянии расчетов с коммунальными службами и прочими обслуживающими компаниями.

Размещение рекламы и демонстрация квартиры

Перед размещением объявления о продаже на различных ресурсах, его необходимо хорошенько продумать. В кратком сообщении нужно дать максимум полезной информации для потенциального покупателя: общую и жилую площадь квартиры, количество комнат их метраж и планировку, сведения о санузле (совместный/раздельный) и присутствии балкона, а также о районе расположения и имеющейся инфраструктуре. Качественные и четкие фотографии привлекут к объявлению больше внимания.

Время демонстрации квартиры, обычно, подстраивается под возможных покупателей, так что придется запастись терпением и пожертвовать драгоценными часами своей жизни. Для сведения временных затрат к минимуму, необходимо заранее определять точное время просмотров и незадолго перед встречей уточнять её действительность.

Во время самого осмотра, в зависимости от категории клиентов, стоит обращать внимание на детали, потенциально интересные для них: молодой паре – на наличие развлекательных заведений или садиков/школ; пожилым покупателям – близость магазинов, поликлиник, парка для прогулок и т.д.

Если продавцом заложена возможность корректировки (снижения) цены – она происходит на этом этапе. На этом же этапе покупатели могут пожелать ознакомиться с основными документами на квартиру.

Оформление предварительного договора и получение аванса/задатка

После того как продавец и покупатель пришли к взаимному согласию и готовы осуществить сделку, рекомендуется заключить предварительны договор. Грамотно оформить подобный договор можно с помощью юриста,
специализирующегося на сделках с недвижимостью, или агента покупателя (если он привлекает посредников).

Серьезность намерений обеих сторон, как правило, подтверждает аванс или задаток, передаваемый покупателем продавцу. Соглашение о передаче и соответствующий акт (или расписка) считаются дополнениями к договору. В случае отказа от сделки одной из сторон, договор аннулируется, задаток или аванс возвращается или остается у продавца, в зависимости от причин и прописанных в соглашении условий.

Регистрация сделки и окончательные взаиморасчеты

Перед подписанием и подачей документов на регистрацию сделки в государственной организации, принимаются меры, гарантирующие продавцу получение денежных средств. Арендуется банковская ячейка – для проведения операции с использованием наличных средств, открывается блокируемый счет – при сделке с безналичными деньгами.

Денежные средства закладываются продавцом в ячейку (переводятся на счет) и хранятся там в течение времени, необходимого для проведения сделки в Регистрационной палате. После регистрации продавец предоставляет в банк документ о смене собственника и получает доступ к деньгам.

Сам договор купли-продажи сегодня можно оформлять и без привлечения нотариуса, главное, правильно внести все нюансы: срок передачи денег и освобождение квартиры, способ оплаты, состояние квартиры и расчетов с обслуживающими организациями.

Договор составляется и подписывается в 3-х экземплярах, которые передаются на регистрацию вместе с остальным комплектом документов. Процедура регистрации длится 1 месяц, после чего покупатель получает новое свидетельство о собственности и выписку из ЕГРП с обновленными данными.

После завершения всех процедур, бывшему хозяину необходимо выехать с проданной площади в срок, указанный в договоре. По окончании решения всех вопросов, связанных с коммунальными платежами, а также вывоза вещей – подписывается акт приема-передачи квартиры новыми владельцам.

Выбор квартиры - сложное дело, но вопрос как правильно оформить покупку квартиры и не допустить лазеек для мошенников беспокоит потенциальных приобретателей куда больше. Знание порядка составления документов и государственной регистрации прав помогут в полной мере ответить на вопрос как правильно оформить покупку квартиры.

Что проверить перед покупкой квартиры

Когда кажущийся бесконечным просмотр вариантов закончен, и выбор в пользу одной из квартир уже сделан, отчетливо встает вопрос о том, чему следует уделить внимание перед началом оформления сделки.

Как оформить покупку квартиры

Результаты проведенной проверки удовлетворили полностью, значит можно приступать к вопросу оформления покупки квартиры. Первоначально следует отметить, что квартира является недвижимым имуществом и на нее распространяются требования закона к оформлению сделок с недвижимостью. Перед заключением основного договора допускается возможность заключения предварительного

Передача прав собственности осуществляется на основе соответствующего договора купли-продажи. Статья 550 ч. 2 Гражданского кодекса РФ закрепляет требования о заключении такого договора в простой письменной форме под страхом его недействительности. Нотариальное оформление не требуется, но удостоверение договора нотариусом не будет противоречить закону и не повлечет его недействительности, напротив, сможет упростить процедуру регистрации перехода прав. Договор может быть составлен сторонами самостоятельно или они могут обратиться за помощью к специалистам. Но в любом случае он должен в полной мере соответствовать закону.

Переход прав на квартиру подлежит регистрации государством в установленном законом порядке. Регистрация осуществляется уполномоченным на то органом - Росреестром. О правах на квартиру вносятся сведения в ЕГРН. После регистрации выдается документ подтверждающий переход прав - выписка из ЕГРН.

В каждом из перечисленных этапов заключения сделки следует разобраться отдельно.

Требования к содержанию договора купли-продажи

Перед подписанием договор обязательно следует прочитать и дать оценку наличия в нем обязательных с точки зрения закона пунктов.

  1. Сведения о предмете. Согласно требованиям статьи 554 ч. 2 Гражданского кодекса РФ предмет договора должен быть описан таким образом, чтобы можно было его индивидуализировать и четко выделить среди других аналогичных. При подписании договора следует обращать внимание на указание адреса местонахождения квартиры, он должен быть полным. Также обязательно указание других индивидуализирующих признаков квартиры, таких как кадастровый номер, присвоенный БТИ. Дополнительно обратить внимание на характеристики квартиры.
  2. Сведения о цене. Статья 555 ч. 2 Гражданского кодекса РФ предусматривает в качестве обязательного условия договора сведения о цене недвижимого имущества. Цена определяется соглашением сторон - продавца и покупателя и может быть любой. Часто продавец предлагает снизить цену, указанную в договоре для уменьшения налогов, но покупателю это не выгодно. Об этом следует помнить, так как от цены указанной в договоре будет зависеть и сумма возврата налога для покупателя.
  3. Сведения обо всех лицах, которые сохранят свои права на пользование жилым помещением в случае его продажи. Перечень этих лиц, а также указание на то какие именно права сохраняться, должны содержаться в договоре.

Именно перечисленные условия являются обязательными и, прежде всего на них, следует обратить внимание при подписании, но это не значит, что другие положения договора следует оставить без внимания. Договор подлежит прочтению полностью. Должны быть подвергнуты проверке на соответствие действительности данные сторон договора, порядок и способ передачи недвижимости. Покупатель имеет право участвовать в составлении договора и просить исключить пункты, которые его не устраивают или заменить их .

Передача квартиры

Гражданский кодекс РФ определяет специальные условия передачи квартиры, согласно которым должен быть составлен документ подтверждающий передачу недвижимого имущества. Чаще всего продавец и покупатель составляют акт приема-передачи и обоюдно подписывают его. Подписание акта играет важную роль и подтверждает согласие покупателя с тем, что приобретаемая квартира соответствует требованиям о качестве жилого помещения.

Такой документ может быть заменен иным аналогичным, который будет подтверждать приемку квартиры покупателем и передачу ее продавцом. То какой именно это будет документ, может быть предусмотрено договором.

В последнее время все чаще используется оговорка в договоре о принятии квартиры и согласии с этим обеих сторон. Таким образом, на руках у сторон оказывается один документ вместо двух полностью удовлетворяющий требованиям кодекса.

Вместе с тем важным моментом для покупателя является то, что подписание документа о приемке квартиры ненадлежащего качества не будет освобождать продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Передача денег

После подписания договора еще одним важным моментом будет являться передача денежных средств. В настоящее оплата суммы может производиться за наличный или безналичный расчет. Тот и другой порядок таит массу нюансов.

Если выбран вариант с передачей наличных денег, то обязательно нужно соблюдать требования безопасности, чтобы обезопасить себя от возникновения непредвиденных криминальных ситуаций. Момент передачи денег должен быть оговорен партнерами по заключению сделки. После передачи денег лучше всего получить от продавца документ, который будет это подтверждать документально - расписку. В этом документе должно быть отражены данные лиц, передавших и получивших деньги, а также сумма и за что и когда они были переданы. Место для передачи денег нужно выбрать, позаботившись о безопасности, желательно также пригласить свидетелей, которые смогут в случае необходимости подтвердить совершение сделки и передачу денежных средств в суде.

Другим способом является передача денег через банковскую ячейку. Недостатком данного способа оплаты являются дополнительные расходы на оплату банковской ячейки. А несомненным плюсом является безопасность. В договоре с банком могут быть предусмотрены условия, при которых продавец получит доступ к получению денежных средств

Не знаете свои права?

Возможно также применение безналичных расчетов с помощью перевода или аккредитивов. Но все расчеты, произведенные с помощью банков, в отношениях физических лиц применяются достаточно редко, так как многие не желают нести дополнительные расходы, связанные с обслуживанием банка.

Государственная регистрация перехода прав на квартиру

В настоящее время регистрация самого договора купли-продажи жилого помещения уже не является необходимым действием. Регистрации подлежит только переход прав, основанием для которого является договор. Данное правило введено Федеральным законом № 302-ФЗ от 30.12.2012 «О внесении изменений и дополнений в главы 1, 2, 3, 4 части 1 Гражданского кодекса РФ» и распространяется на все сделки заключенные после 01.03.2013.

Переход прав регистрируется в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». Действия уполномоченного органа по регистрации, по сути, являются актом признания государством прав граждан на объекты недвижимости.

Регистрация представляет собой внесение записи в ЕГРН, после завершения процедуры заинтересованное лицо получает документ, свидетельствующий о наличии у него зарегистрированных прав на конкретный объект недвижимости. Для совершения данного действия заинтересованному лицу следует обратиться в уполномоченный на регистрацию орган, на территории России это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр и его территориальные органы). Кроме данного органа документы могут быть поданы через многофункциональные центры или по почте, а также в электронном виде (например, через нотариуса).

Период в течение, которого осуществляется регистрация, установлен законом и составляет 18 дней со дня, когда было принято заявление. А если документы, на основании которых осуществляется переход права удостоверены нотариально, такой срок составит всего 5 дней.

Какие документы потребуются для государственной регистрации права

Процедура государственной регистрации прав, в том числе и перехода прав, инициируется на основании заявления. К заявлению в обязательном порядке прикладываются документы подтверждающие факт перехода прав на конкретный объект недвижимого имущества. В данном документе должна содержаться просьба о регистрации. Список, а также форму заявления можно узнать в территориальном отделе Россреестра. Причем требовать иные документы, кроме установленных в законе, регистрирующий орган не вправе.

При личном обращении потребуется предъявить паспорт, в случае направления для совершения действий представителя необходимо снабдить его нотариально заверенной доверенностью, в которой будет содержаться перечень возможностей представителя.

К заявлению следует приложить документы:


Все документы представляются в 2 экземплярах, один экземпляр копия, другой оригинал. За оригинал беспокоиться не стоит, так как он будет возвращен по окончании регистрации права.

Процедура регистрации является платной, ее стоимость для физического лица составит 1000 рублей. Квитанция об оплате государственной пошлины не входит в обязательный перечень документов прилагаемых к заявлению.

В каких случаях может быть отказано в государственной регистрации

Возможны также случаи, когда покупатель может получить отказ в государственной регистрации права. Такие случаи установлены законодательно и основываются чаще всего на ошибках, допущенных при приобретении квартиры или при обращении в Росреестр за регистрацией. Некоторые основания проще исключать при составлении документов служащих основой для перехода прав.

Если за регистрацией обращается ненадлежащее лицо, то в регистрации права должно быть отказано. Данное правило говорит о том, что в случае направления для регистрации права представителя следует более тщательно отнестись к составлению доверенности и ни в коем случае не забывать о ней.

Второе правило потребует большой внимательности на каждом из этапов оформления сделки, так как документы не соответствующие требованиям законодательства не принимаются. Что соответственно повлечет отказ в регистрации. Также отказ последует и в случае, если будет выяснено, что лицо, выступавшее в качестве продавца или его представителя, не имело прав на распоряжение данным объектом недвижимости.

Вместе с тем даже в случае получения отказа в регистрации права не стоит отчаиваться. Отказ можно оспорить в судебном порядке. И в этом случае потребуются и все составленные документы и свидетели передачи денег.

Если Вы решили обзавестись собственными квадратными метрами, но не готовы оплачивать услуги риэлтора, подготовиться к покупке придется основательно. Первое, что Вам нужно узнать - каков порядок покупки квартиры. Итак, ниже вы найдете подробную информацию о порядке покупки квартиры без посредников.

Покупка квартиры без риэлтора

Покупка квартиры без услуг риэлтора позволит Вам сэкономить значительную сумму, однако, нужно понимать, что Вы и при этом рискуете (См. Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?) . Если верить данным статистики, то из числа неудачных сделок с недвижимостью всего 10% приходится на сделки, совершенные с участием специалиста по недвижимости. С чего начать?

Важным этапом является подготовка к покупке. Для начала Вам нужно понять, какая именно квартира Вам нужна, определиться с районом и расположением дома. Осматривая квартиры, не ленитесь поговорить с соседями, от них можно узнать об особенностях двора, о наличии шумных компаний у подъезда или о неблагополучных соседях, традиционно устраивающих посиделки по ночам. Осмотрите прилегающую к дому территорию, оцените благоустройство двора, его ухоженность. Отметьте, все ли необходимые Вам объекты инфраструктуры находятся поблизости: магазины, аптеки, детские сады, школы. При осмотре квартиры, оцените состояние напольных покрытий, а также осмотрите потолки и стены на наличие на них свежих потеков. На этом этапе также необходимо убедиться, что в квартире не производилось незаконных перепланировок.

Остановив выбор на одном из вариантов, следует навести справки о жильцах. Это необходимо для заключения сделки . Нужно узнать обо всех лицах, прописанных в квартире, а также о тех жильцах, которые отбыли для прохождения ими службы в армии, в места лишения свободы, в интернаты. Не стесняйтесь спрашивать владельца о состоянии его здоровья, не стоит ли он на учете в специализированных медицинских учреждениях. Смело требуйте справку о том, что на жилье не наложен арест, квартира не является предметом залога и никаким другим образом не обременена.

Для покупки квартиры важно также знать, на каком основании собственник получил это жилье. Если квартира перешла к нему по наследству, то уточните, есть ли другие наследники и все ли они согласны на продажу недвижимости, помните также, что в завещании может быть предусмотрен завещательный отказ, закрепляющий право третьего лица на пожизненное проживание на этих квадратных метрах

Значение имеет и семейное положение продавца, так как если он состоит в браке, то для продажи потребуется согласие второго супруга. Узнайте, не являлась ли квартира предметом судебного разбирательства.

Спросите у продавца, как долго он является собственником жилплощади. И если срок небольшой, то постарайтесь выяснить, почему он решился на продажу. Частая смена хозяев квартиры может означать наличие скрытых недостатков в квартире.

Процедура покупки квартиры. Пошаговая инструкция

Шаг 1. Сбор документов. От продавца Вам необходимы следующие документы:

Не знаете свои права?

  • Справка из БТИ (в этом пакете содержится поэтажный план здания, справка о метраже);
  • Выписка из домовой книги (она получается в паспортном столе ЖЭКа), с указанием всех прописанных лиц (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)?);
  • Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, а также документы, подтверждающие способ приобретения - договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, подтверждение из ЖСК о выплаченном пае);
  • Можно потребовать выписку из ЕГРП чтобы убедиться в отсутствии обременений;
  • Если в квартире есть другие прописанные лица (либо другие наследники), необходимо их оформленное согласие, как и согласие супруга;
  • Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, должно быть разрешение от органов опеки и попечительства;
  • Запросите также справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающих, что собственник квартиры не стоит в таковых на учете;
  • Приложите квитанцию об уплате госпошлины.

Внимание: все документы должны быть подлинными )!

Шаг 2. Заключение сделки. В день заключения сделки все лица, указанные в договоре купли-продажи, должны присутствовать лично (возможно участие через представителей по нотариальной доверенности, но лучше таких ситуаций избегать). При себе у каждого участника сделки должен быть паспорт. Заключать договор желательно в присутствии нотариуса, но это не обязательно. Нотариус проверит подлинность документов, дееспособность сторон. После подписания договора следует отправиться в Росреестр где составляется заявление в присутствии государственного регистратора. Вам будет выдана расписка о получении документов на правовую экспертизу и регистрацию права собственности, а также дата их возврата. До момента получения свидетельства, лица, прописанные в квартире, должны сняться с регистрационного учета и выехать из квартиры. В назначенный в расписке день, стороны приходят в Росреестр с паспортами и получают свидетельство о праве собственности. С момента его получения, право собственности на квартиру переходит к покупателю. Помните: сделка будет считаться полностью завершенной после подписания акта приема-передачи. Вы должны еще раз осмотреть квартиру, после чего составить и подписать акт, в котором отражается текущее состояние объекта недвижимости, и подтвердить отсутствие претензий. Там же может отражаться факт передачи продавцу стоимости квартиры, а ключей - покупателю.

Шаг 3. Проведение расчетов. В соответствии со ст. 486 ГК РФ расчеты могут производиться до или после заключения договора. По общему правилу, расчеты производятся в день заключения сделки, однако договором может быть предусмотрены другие сроки расчетов.

Рассчитываться можно тремя основными способами: в наличной и в безналичной форме, в безналичной форме с использованием депозитарной ячейки. Наличная форма расчета наиболее опасна и в настоящее время используется крайне редко. При проведении расчетов подобным образом, обязательно составление расписки о получении денежных средств. При безналичной форме, перевод денежных средств обычно осуществляется в присутствии обеих сторон. Стороны обращаются в банк, где производится операция списания денежных средств со счета покупателя и зачисления этой суммы на счет продавца. Самым распространенным способом является расчет с использованием банковской ячейки. В этом случае, покупатель в присутствии продавца кладет деньги в банковскую ячейку, а продавец, после заключения договора, предъявив его в банке, имеет право открыть ячейку и забрать свои деньги

Условия действительности сделки

При покупке квартиры без участия риэлтора, очень важно соблюдать все требования закона, чтобы недобросовестная сторона не могла оспорить сделку в судебном порядке. В соответствии с гл.9 ГК РФ сделка действительна при соблюдении ряда условий:

  • следует удостовериться в праве продавца от своего имени совершать сделку (не состоит ли он на учете в ПДД, не находится ли на момент оформления сделки в алкогольном или наркотическом опьянении, не имеет ли иных ограничений);
  • соблюдение установленной формы сделки (достаточно обычной письменной формы, с последующей регистрацией права собственности в Росреестре);
  • свобода воли - стороны осознанно и без принуждения принимают решение о совершении сделки, заинтересованные лица добровольно дают разрешение на ее совершение;
  • сделка не нарушает требований закона, не ущемляет прав третьих лиц;
  • сделка не носит неправомерного (противозаконного) характера;
  • все документы оформлены надлежащим образом, являются подлинными. Договор купли-продажи недвижимости в соответствии со ст. 454 ГК РФ должен содержать существенные условия: предмет договора (непосредственно обязанность продавца по передаче конкретной квартиры, расположенной по N-ому адресу с N-ми условиями, и принятие этой квартиры покупателем), цена договора (определяется или твердая сумма, или четкий порядок ее определения) .

Помните, в случае отсутствия в договоре этих условий, договор будет признан незаключенным.